BIM導入建築物長期修繕之應用(三)

一、物業整體維護管理系統(PFMIM)

以3D建築資訊模型為核心的BIM (Building Information Modeling）技術之發展與應用，將建築資料資訊化、透明化仰賴建築資料數據統一的量化，而量化的依據參照國際化統一標準規範 IFC 2x3 來整合建設業BIM資料與營運養護單位的資料，並且建立資訊回饋系統。
採用具備BIM、IFC整合能力的PFMIM系統來進行建築履歷生成、長期修繕計畫的管理、以及末端回饋資料的收集進而加深住戶與建商之間的互動也讓管理維護單位更輕鬆的管理建案中設備設施的養護作業。

PFMIM

主要分為三個部份 a.建築履歷的產生 b.長期修繕計畫的安排 b.末端回饋系統產生的資料，流程架構圖如下:

BIM導入建築物長期修繕之應用(二)

一、雲端BIM的應用及效應

依產官學界共同研擬規範出一套共通協定的BIM，透過雲端平台整合做資訊整合，在單獨一個模型上包容所有

特定的建築資訊並按照階段性工作需求拆分開來，成為不同目的用途的各種三維模型操作，為設計到承造建立資訊一致的溝通橋樑，這位虛擬協員將利於專案協同工作，不再發生專業分工變成專業分割問題。

透過雲端BIM可完整建立出一座建物從起始規劃、概念設計、深化設計、製作施工圖、施工營造、運營管理、維修保養、中期更新、一直到最終拆除廢棄的各個階段生命週期履歷，不論政府機關、建築業者、建築經營者均能夠依據適當的電腦計算能力，獲得所需的規格、成本、製造商、零件號碼和其它在過去曾被研究過的資訊。

建築需要十二個大項千個細節興建完成，因此長期修繕維護，如同醫學分科，將源頭之建築履歷導入系統化後，建築診斷施予設備設施追蹤維護，透過關鍵字即可立即判別建築物健康檢測，有效降低建物生命週期建物維養成本。

以建築醫學(Building Medicine)論點，類比醫學上對註記人類疾病已普遍使用之ICD-9-CM系統邏輯，考量建築物的疾病態樣、病因與處置模式等特性，類比人體與建築物的各構造機能，並將建築構件系統區分為結構系統、裝修系統、安全系統、衛生系統、機能系統、能源系統與景觀系統等七大系統(參見下圖)，並由七大系統個別區分出系統子項進行分類編碼。

BIM導入建築物長期修繕之應用(一)

一、永續發展的觀念

由於工業化的快速發展、人口的劇增，人類已經改變了大氣的成份，造成了空氣污染、酸雨與溫室效應，還污染了土壤以及水資源，氟氯碳化物的使用損耗了臭氧層造成紫外線的增加，不當的開發利用土地造成山崩與土石流甚至土壤沙漠化，物種的大量滅絕…。而人口的持續增長、能源快速的消耗，及生存環境的持續破壞，人類未來的生存將岌岌可危!永續發展是建構在經濟發展、環境保護及社會正義三大基礎上，必須尋求新的經濟發展模式，不因為追求短期利益，而忽略長期永續，強調經濟發展的同時必須與地球環境的承載力取得協調，保護人類賴以生存的自然資源和環境，避免過度開發，而且在發展的同時還必須兼顧社會公理正義。

TWIBM關鍵技術 - 建築物數位服務系統導入

       

        現觀都會化後的台灣。大樓、公寓等「集合式住宅」成為建設主流。更因近年來台灣豪宅建案比例增多、各大業者除了在建築本身之設計以及建材使用無不絞盡腦汁在創新、但這些創新往往也只有在建築硬體上著筆。由於建築物之特性乃為人所居住與生活之空間。因此，建築產品所包含的不會是只有建築體本身，乃包括建築營運的生命週期中提供該集合式建築所有權人以及住戶之營運管理與維護等等服務之業務。而所提供之業務即為物業管理公司之營運範疇。

建築業者之服務專業在於建築產品之設計、生產、與製作。常常建築業者與消費者之間的想法不夠貼近造成設計上的錯誤，如:公共空間之類型，位置以及該動線。這是因為建設業者並非長期與客戶相處，無法得知客戶對產品的使用情況或想法與感受。但這是因建設業的特性偏向製造業而非如物業管理公司是以服務取向之服務業業者，所以在對客戶想法的敏感度上就有相當大的落差存在。

TWIBM員工培訓

一、對客服務及日常管理培訓

1.1   職前培訓（orientation）

1.1.1  建商、管理公司及物業情況之介紹(developer,/management company/property introduction)

1.1.2  員工儀容儀表培訓（grooming training）

1.1.3  員工守則、行為及紀律(staff behavior and discipline)

1.1.4  物業專有名詞介紹(property glossary introduction)

1.2   物業設施之定義及應用(the define and usage of property facility)

1.3   管理服務之目的及重要性(the aim and importance of service)

1.4   防火知識、消防裝置及使用( fire prevention and fire facility

1.5   物業管理服務標準(property management standard)

1.6   急救學常識(fist aid)

1.7   緊急事件處理流程：( emergency dealing process)

1.7.1  水管破裂(pipe break down)

1.7.2  火警應變( fire emergency)

1.7.3  電力故障( power break down)

1.7.4  煤氣洩漏( gas leakage)

1.7.5  颱風及地震( storm and earthquake)

1.8   處理租用戶投訴及投訴處理流程( complain dealing)

1.9   對客服務（quality customer service）

TWIBM Golden Key金鑰級物業服務運作方案

一、目的

高級豪宅的購買客戶均具備金錢、地位與高品位的三重特徵，因而他們對服務的挑剔程度非常之高，Golden Key啟動物業服務團隊服務，能讓客戶從預購起的交屋前期接觸開始，即能感受到高級豪宅的尊貴生活潛質，同時感受到與高級豪宅同質的禮遇，又能區別於其他不動產建案。

二、物業人員職責

1、組織架構

前期的物業服務人員建議分為兩類：一類是現場物業秘書，主要是為來訪客戶提供優質的服務，讓其剛來到高級豪宅就能感受到親切、溫馨、恰到好處的優質服務。另一類是物業經理，主要是由客戶簽約購買高級豪宅時起，至交屋入住時向業主提供的優質服務。

高級豪邸標準服務程序

高級豪宅專案的物業需要專業經驗豐富的團隊的管理，通過我們的末端回饋之物業服務技術，為高級豪宅創造價值，為業主營造一個“安全、舒適、優美、和諧”的居住及生活環境，讓業主安心、放心。

一、 總體管理服務目標

1.前期目標

一、      事先規劃軟硬體使用方式、作為物業工作事前的準備。

二、      規劃合理物業相關工作環境、以助提升社區永續服務。

三、      評估管理模式與相關成本、做為未來執行服務之準則。

四、      提供周全完善的物業服務架構、提升服務品質與評價。

五、      輔助經營建物建立業主與物業形象、以維持建物價值。

六、      使物業前期規劃成為行銷賣點之一、以協助建物銷售。

2.委任目標

在委任代管期限內，全心為業主服務，創造業主委任高級豪宅服務最具特色和品質的項目。

TWIBM 競爭策略

早期的集合住宅，僅須滿足住的需求，而現代的建築隨著國際潮流趨勢，營建與科技的技術不斷演進，再加上民眾對生活的需求增加，過去單純滿足住需求的集合住宅已不符合時代潮流，設置多樣化公共設施以滿足居家與休閒生活並重的複合式建築，是必要之舉，而為了這些設施設備與整個社區的事務管理與服務，物業管理業便因應而生，並衍生許多相關創新物業服務及長期建物生命週期維護服務規劃，而在眾多業者中，台灣國際物業管理顧問有限公司(TWIBM)不只在物業產業有創新服務，更不斷透過台灣物業國際永續服務發展協會與國際交流導入先進管理理念，並於產業服務中建構GOLDEN KEY 金鑰最高服務等級，在每一項物業服務廣度與深度中，建立專業服務細節之評鑑，並給予認證以提升物業產業品質服務知識價值。

關於TWIBM

一、 行業地位

台灣國際物業管理顧問有限公司(TWIBM)於1995年創設於台灣中部的台中市，系為一獨立商業不動產服務公司之組織，其無論在營業額或於台灣的物業顧問產業是最頂尖的商業不動產之一。業務涵蓋台灣北、中。公司自成立以來，以一流的技術、專業的服務贏得了客戶的信賴，取得了ISO 9001:2000年版國際品質認證、ISO 9002品質服務認證，經過十多年的努力，公司已經成為在台灣具有品牌的物業公司之一。